Zakup nieruchomości za granicą

Bariery
Największą barierą są zdecydowanie wyższe niż w Polsce ceny nieruchomości. Różnica w cenach najatrakcyjniejszych nieruchomości np. w stolicy naszego kraju i stolicach europejskich krajów, jest ogromna. Z kolei nieruchomości z niższej półki cenowej z pewnością nie będą zlokalizowane w pobliżu ciekawych miejsc.

Wysoki koszt inwestycji wiąże się z kolejną barierą, jaką jest ryzyko niepowodzenia inwestycji, chociażby ze względu na dynamikę zmian cen zagranicznych nieruchomości. A i zyski z najmu nieruchomości mogą okazać się rozczarowujące, jeśli nie zna się lokalnych realiów.

Stąd tak istotna, a wręcz niezbędna, może okazać się świetna znajomość lokalnego rynku, jak również pomoc dobrego doradcy czy pośrednika nieruchomości. Posiadanie zagranicznej nieruchomości może również przysporzyć problemów w kwestii zarządzania – najczęściej trzeba wynająć lokalną firmę do zarządzania nią.

Wszystkie te elementy sprawiają, że zdecydowana większość osób najpierw szuka atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych w Polsce, zwłaszcza, że na ich brak nie można narzekać. Zazwyczaj na zakup zagranicznych nieruchomości decydują się więc osoby dysponujące dużymi zasobami gotówki i znające realia lokalnego rynku.

Czy to się opłaca?
Popularność tego typu inwestycji rośnie. Tradycyjne hotele są bowiem wypierane przez house sharing, czyli rodzaj wynajmu krótkoterminowego, który gościom zapewnia dużo większą swobodę, a właścicielowi nieruchomości przynosi zysk wyższy niż przy najmie długookresowym. Do tego właściciel może decydować, kiedy wynajmuje swoje lokum, a kiedy sam chce z niego skorzystać.

Duże zmiany cen to dobra okazja do osiągania zysków i jeśli ktoś zna realia miejscowego rynku, a także śledzi branżę nieruchomości, to może być spokojny. Szczególnie, jeśli licząc na doskonałe perspektywy rynku, duży wzrost wartości nieruchomości oraz umiarkowane ryzyko inwestycyjne, postawi na lokale w dużych miastach europejskich, w dobrych lokalizacjach i o wysokich cenach najmu.

Dla przykładu, wynajmując mieszkanie o powierzchni 60 metrów na Teneryfie czy Gran Canarii (cena zakupu mkw. wynosi ok. 8500 złotych) za ok. 300-400 złotych za dobę (co w sezonie jest ceną niską), przez miesiąc można osiągnąć przychód w wysokości 8000-12000 zł.

W jakich krajach Polacy najczęściej kupują mieszkania?
Polacy kupują mieszkania do własnych celów mieszkalnych najczęściej w przygranicznych miejscowościach po stronie Niemiec, w Wielkiej Brytanii czy Holandii. Natomiast na inwestycje wybierają ciepłe kraje, do których można dotrzeć samolotem w kilka godzin. Najczęściej są to wybrzeża Hiszpanii, Włoch, Chorwacji, Grecji, Bułgarii i Portugalii. W ostatnich latach zdecydowanie prym wiedzie Hiszpania, gdzie procedura zakupu mieszkania nie różni się zbytnio od tej obowiązującej w Polsce, a dodatkowo kuszą tam niskie podatki. Oczywiście w kilku kwestiach trzeba uwzględnić miejscowe uwarunkowania i specyfikę rynku.

Procedury
Przykładowo, aby w Hiszpanii kupić nieruchomość, trzeba posiadać paszport lub dowód osobisty, numer hiszpańskiej identyfikacji podatkowej NIE* (numero de identificacion de estranjero) i potwierdzenie otwarcia konta w hiszpańskim banku. Zakup nieruchomości na rynku wtórnym rozpoczyna się od podpisania umowy przedwstępnej, która po wpłacie zaliczki (od 3000 do 6000 euro) gwarantuje rezerwację lokalu. Należy również ustalić termin sporządzenia aktu notarialnego oraz numer konta, na jakie będzie przekazana wpłata depozytu w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości w przypadku, gdy spotkanie z notariuszem odbędzie się po ponad miesiącu od daty rezerwacji. Podczas podpisania aktu notarialnego (w języku hiszpańskim) wpłacana jest reszta kwoty za nieruchomość. Łączne koszty zakupu mieszkania w Hiszpanii wynoszą ok. 13-15 proc. jego wartości.

Natomiast w Niemczech bez ograniczeń mogą nabywać domy lub mieszkania obywatele wszystkich państw mających zawarte z Niemcami wzajemne porozumienie dotyczące nabywania nieruchomości, które dotyczy wszystkich państw UE, Szwajcarów i Turków. Standardowo transakcja nabycia nieruchomości w Niemczech ma formę umowy kupna-sprzedaży i wymaga formy notarialnej oraz wpisania zmian dotyczących właściciela do księgi wieczystej. Cała procedura jest dość skomplikowana i trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy. Ponosi się również koszty powyższych formalności. I tak na przykład opłata za notariusza i koszty rejestrowe (czyli związane z pomiarem nieruchomości i wpisem do księgi wieczystej) wynoszą 1 do 1,5 proc. W Niemczech płaci się również podatek od nabycia nieruchomości w wysokości 3,5 proc. Do tego należy doliczyć prowizję maklerską – wynosi on przeciętnie od 2 do proc. netto. Dochodzi jeszcze kwestia honorarium dla radcy prawnego, doradcy podatkowego czy rzeczoznawcy, którzy wydają się niezbędni – doradca prawny i podatkowy ze względu na liczne pułapki prawno-finansowe, a rzeczoznawca ze względu na potrzebę precyzyjnych oględzin mieszkania i całego budynku pod kątem niezbędnych remontów, w tym części wspólnej, które są obligatoryjne, a pojedynczego właściciela mieszkania mogą naprawdę słono kosztować.