Ryzykowne condohotele. Inwestorzy mog膮 siedzie膰 na minie馃挜馃挜, kt贸ra wybuchnie dopiero za kilka lat

(1 opinia klienta)

Kup apartament i zarabiaj do ko艅ca 偶ycia – tak inwestor贸w kusz膮 w ostatnich miesi膮cach deweloperzy. Na pot臋g臋 buduj膮 hotele i apartamentowce, w kt贸rych mo偶na by膰 w艂a艣cicielem jednego pokoju. Zysk? W obietnicach coraz wy偶szy. Tysi膮ce Polak贸w mog膮 naci膮膰 si臋 na hotelarski kit.
Kup apartament i zarabiaj do ko艅ca 偶ycia – tak inwestor贸w kusz膮 w ostatnich miesi膮cach deweloperzy. Zysk? W obietnicach coraz wy偶szy. Tysi膮ce Polak贸w mog膮 naci膮膰 si臋 na hotelarski kit.

„Zosta艅 w艂a艣cicielem nadmorskiego apartamentu i zarabiaj od zaraz”. „To inwestycja dla ciebie z gwarantowanym zyskiem”. „Lepiej ni偶 na lokacie, pewniej ni偶 w banku”. Wystarczy kilka minut w sieci, by ogl膮da膰 dziesi膮tki mniej wi臋cej tak napisanych og艂osze艅. Takie same wisz膮 te偶 w turystycznych kurortach, najwi臋kszych miastach. I trafiaj膮 na podatny grunt. Mizerne oprocentowanie na bankowych lokatach i skarbowych obligacjach powoduje, 偶e niekt贸rzy szukaj膮 innych okazji.

Jedna z nich – inwestycje w apartamenty i mieszkania na wynajem. Bum wida膰 go艂ym okiem. Ju偶 teraz co trzecia sprzedana nieruchomo艣膰 jest kupowana w艂a艣nie przez inwestora, a nie potencjalnego mieszka艅ca. Coraz wi臋cej nieruchomo艣ci buduje si臋 bez wsparcia bankowego. Jak to mo偶liwe? Ano w艂a艣nie dzi臋ki inwestorom.

Moda na condo
To dla nich s膮 oferty inwestycji w condohotele. Czyli w zasadzie w co? Condohotel to standardowy hotel, ale z ma艂膮 r贸偶nic膮 – w艂a艣cicielami poszczeg贸lnych pokoj贸w s膮 osoby prywatne. To inwestorzy, kt贸rzy kupili kilkadziesi膮t metr贸w hotelowej przestrzeni jeszcze przed budow膮. Taki w艂a艣ciciel nie jest udzia艂owcem hotelu, a w艂a艣cicielem cz臋艣ci przestrzeni, kt贸r膮 wynajmuje. W przypadku aparthoteli, r贸wnie modnych w ostatnich miesi膮cach, uk艂ad jest identyczny, ale mowa o apartamentach, czyli „prawie mieszkaniach” z kuchni膮.

W obu przypadkach inwestor decyduje o tym, kiedy jego w艂asno艣膰 jest wynajmowana, a kiedy on sam z niej korzysta. Zwykle uk艂ad jest taki, 偶e pok贸j i mieszkanie na rynku s膮 przez niemal ca艂y rok, a przez dwa – cztery tygodnie korzysta z nich w艂a艣ciciel. Z jednej strony sam ma gdzie wypoczywa膰, z drugiej strony zarabia.
ysokie stopy zwrotu. Jedno „ale”
Ile mo偶na wyci膮gn膮膰? – Zwykle 艣rednioroczny zysk z takiej inwestycji nie przekracza 5, mo偶e 6 proc. zainwestowanych pieni臋dzy w przypadku najbardziej udanych realizacji. Oczywi艣cie m贸wimy o kwocie brutto, wi臋c przed opodatkowaniem. To oznacza, 偶e potencjalny zwrot oscyluje w granicach 20, mo偶e 25 tys. z艂 brutto w ci膮gu roku – m贸wi money.pl Bartosz Turek, ekspert rynku nieruchomo艣ci.

A poziom takiej inwestycji to przynajmniej 250 – 300 tys. z艂 na start. Wystarczy na nieruchomo艣膰 i wyposa偶enie. To oznacza, 偶e ca艂o艣膰 zwr贸ci si臋 dopiero po oko艂o 15 latach. P贸藕niej b臋dzie zarabia膰 dla w艂a艣ciciela. Jak podkre艣la Turek, zwykle umowy zak艂adaj膮 kilka lat gwarantowanej stawki, p贸藕niej zysk zale偶y od tego, jak dobrze dzia艂a condohotel.

Coraz cz臋艣ciej jednak pojawiaj膮 si臋 oferty z coraz wy偶sz膮 stop膮 zwrotu. Obiecywanie 10 proc. to nic nadzwyczajnego w tej bran偶y. I 艂atwo to przedstawi膰 na liczbach. 10 proc. z 250 tys. z艂 (a to w tej chwili najta艅sze inwestycje na rynku) to 25 tys. z艂 brutto w ci膮gu roku. To mniej wi臋cej 2 tys. z艂 miesi臋cznie. Czyli podobnie, ile mo偶na dosta膰 za wynajmowanie ca艂ego mieszkania w mie艣cie.

Jest jedno „ale”. Takie zarobki opieraj膮 si臋 na pi臋knym za艂o偶eniu, 偶e hotel – i wszystkie pokoje – s膮 ca艂y czas wynaj臋te. A przecie偶 to niemo偶liwe. Polska, cho膰 pi臋kna, dotrze do kresu swoich mo偶liwo艣ci przyci膮gania turyst贸w z zagranicy. A bogac膮cy si臋 Polacy wybieraj膮 coraz ch臋tniej wycieczki poza kraj. Do tego konkurencja na rynku si臋 zaostrza – przez ostatnie lata baza hotelowaw Polsce nieustannie ro艣nie. Niekt贸rych to jednak nie zra偶a.

W tej chwili w budowie jest oko艂o 2 tys. takich obiekt贸w – szacuje Turek. Od g贸r do morza. Pi臋kne wizualizacje, szumne zapowiedzi. Za budow臋 condo i aparthoteli wzi臋li si臋 wszyscy. I w bran偶y ju偶 s艂ycha膰, 偶e za kilka lat inwestorzy b臋d膮 mie膰 ogromne problemy.

Przypadkowi budowla艅cy
W艣r贸d w艂a艣cicieli firm buduj膮cych condohotele od lat ca艂y czas robi si臋 偶arty z tak zwanych 鈥瀙ewnych inwestycji鈥. Jedna z firm buduje apartamenty z widokiem na jezioro. Tak przynajmniej przekonuje w materia艂ach reklamowych. W rzeczywisto艣ci jednak przed budynkiem jest zbiornik zaopatruj膮cy pobliskie miasteczka w wod臋 pitn膮. K膮pieliska nie b臋dzie w nim nigdy, bo by膰 nie mo偶e. A obok nie powstanie pi臋kna pla偶a z le偶aczkami. 艢ci膮gni臋cie go艣ci do takiego hotelu b臋dzie niezwykle trudne, o ile wr臋cz niemo偶liwe. A kiedy inwestycja stanie – w艂a艣ciciele zostan膮 sami z apartamentami z widokiem.

Inny z inwestor贸w chwali si臋 doskona艂膮 lokalizacj膮, tu偶 obok biznesowego centrum nadmorskiego kurortu. Problem w tym, 偶e drogi dojazdowe s膮 fatalne, a budynek w zasadzie stanie w lesie. Obok nie ma zupe艂nie nic. Ale wizualizacje by艂y imponuj膮ce. I cho膰 wielu doradc贸w b臋dzie przekonywa膰, 偶e powt贸rzy sukces Ar艂amowa, czyli spokojnego i osamotnionego kompleksu w Bieszczadach, to wcale nie jest to takie 艂atwe.

Ju偶 nie wspominaj膮c o tym, 偶e im bardziej 鈥瀌zikie鈥 miejsce, tym trudniej znale藕膰 firm臋, kt贸ra hotel wybuduje.

Tylko rozs膮dek
– Przy wyborze inwestycji mo偶na radzi膰 tylko jedno: rozs膮dek. Je偶eli kto艣 oferuje 7 proc. zwrotu i wi臋cej, to warto sobie zada膰 pytanie, dlaczego tak robi? Kredyt m贸g艂by uzyska膰 o wiele ta艅szym kosztem, a jednak chce rozdawa膰 pieni膮dze? Mo偶e bank nie zaakceptowa艂 biznesplanu, bo by艂 nierealistyczny, a partner niewiarygodny? To powinna by膰 lampka ostrzegawcza dla ka偶dego. Condohotele to bran偶a turystyczna, nie budowlana. Przy wyborze inwestycji warto wi臋c dok艂adnie sprawdzi膰, jakie do艣wiadczenie w tym zakresie ma inwestor. Ale 偶adne porady nie zast膮pi膮 zdrowego rozs膮dku i zimnej kalkulacji, czy obiecywane zyski s膮 w og贸le realne – m贸wi Jan Wr贸blewski, tw贸rca firmy Zdrojowa Invest & Hotels.

 

To jeden z najbogatszych Polak贸w, jest na li艣cie stu najbardziej maj臋tnych os贸b w kraju. A jego firma budowa艂a podwaliny rynku condohoteli w Polsce. W portfolio ma kilkana艣cie takich udanych inwestycji, g艂贸wnie w rejonach turystycznych.

– Nale偶y pami臋ta膰, 偶e nie ka偶dy obiekt noclegowy generuje zyski. Do tego niezb臋dna jest bardzo dobra lokalizacja, odpowiednia kadra i wiedza oraz zawsze intuicja. I to nale偶y wzi膮膰 pod uwag臋, gdy kto艣 ma ochot臋 zainwestowa膰 pieni膮dze. Oferty z siedmioprocentowym i wy偶szym kilkunastoprocentowym obiecywanym zyskiem to mrzonka i trzeba to sobie powiedzie膰 otwarcie – dodaje.

Co to oznacza? 呕e hotel w fatalnym miejscu b臋dzie tak d艂ugo wyp艂aca艂 艣rodki inwestorom, jak d艂ugo b臋dzie w stanie rozpoczyna膰 kolejne inwestycje i 艣ci膮ga膰 od nast臋pnych inwestor贸w pieni膮dze. Skojarzenia z piramid膮 finansow膮? Ca艂kiem s艂uszne. Kiedy rynek si臋 nasyci i kluczowe stanie si臋 operowanie tym, co ju偶 si臋 wybudowa艂o, b臋dzie problem. Zamiast zysk贸w, b臋d膮 pustki w kasie. Inwestorom zostanie przynajmniej mieszkanie.

Trzykrotna przebitka? Naci膮gacze ju偶 si臋 czaj膮
Ale w bran偶y condo ju偶 s膮 te偶 g艂osy, 偶e na wzrostach chc膮 zarobi膰 najzwyklejsi naci膮gacze. Przyci膮gaj膮 du偶ym oprocentowaniem. Ma艂o kto zwraca uwag臋, 偶e cz臋sto takie firmy sztucznie podbijaj膮 cen臋 metra kwadratowego. Efekt? Tak naprawd臋 to pierwsze zyski wyp艂acaj膮 sobie sami inwestorzy. To 鈥瀌zia艂ka鈥, kt贸r膮 nadp艂acili. Bartosz Turek przyznaje, 偶e metr condohotelu musi by膰 dro偶szy ni偶 zwyk艂a nieruchomo艣膰 w danej lokalizacji – bo ca艂o艣膰 jest wyko艅czona, bo obok powstan膮 restauracje, pewnie sale bankietowe lub centra konferencyjne. Ale trzykrotna przebitka, kt贸ra si臋 zdarza na rynku, to ju偶 przesada. I sygna艂, 偶e kto艣 szuka okazji do naci膮gania.

Inne sztuczki cwaniak贸w? Po wybudowaniu hotelu w艂a艣ciciel dostaj膮 informacj臋, 偶e ich pokoje… zawsze s膮 puste. Pieni臋dzy nie ma. Tak jak i dost臋pu do systemu rezerwacyjnego. – Niestety, tylko niekt贸rzy inwestorzy s膮 tak dociekliwi, 偶e sami pr贸buj膮 zarezerwowa膰 pok贸j, albo po prostu jad膮 na miejsce. Inni si臋 denerwuj膮, ale nic z tym nie robi膮 – opowiada Turek. I zn贸w pieni膮dze trafiaj膮 do cwaniak贸w. To sztuczka tych, kt贸rzy nie gwarantuj膮 偶adnych pieni臋dzy, a od pocz膮tku wyp艂aty uzale偶niaj膮 od ob艂o偶enia.

Jest jeszcze inny model wyci膮gania pieni臋dzy. Hotel buduje jedna sp贸艂ka i to ona zbiera pieni膮dze od inwestor贸w. To do niej w臋druje ca艂a mar偶a. Z kolei zarz膮dzaniem zajmie si臋 druga, niepowi膮zana w 偶aden spos贸b. To ona we藕mie na siebie zobowi膮zanie wyp艂acania konkretnych zysk贸w. A jak si臋 nie uda, bo biznes b臋dzie klap膮? To si臋 zawinie. Ca艂e pieni膮dze zabra艂a ta firma, kt贸ra rozpoczyna艂a budow臋. I to wcale nie jest tak rzadki scenariusz.

Jak nie da膰 si臋 wkr臋ci膰?
Na co zwraca膰 uwag臋? Prze艣wietla膰 firm臋, kt贸rej chce si臋 powierzy膰 pieni膮dze. Naj艂atwiej sprawdzi膰, czy ma do艣wiadczenie w zarz膮dzaniu hotelami. Je偶eli nie ma 鈥 to ryzykujemy. Inna mo偶liwo艣膰 prze艣wietlenia firmy? Zbadanie kapita艂u zak艂adowego. Je偶eli wart jest nie wi臋cej ni偶 5 tys. z艂, to powinno da膰 inwestorowi do my艣lenia. – Model, w kt贸rym i deweloper, i operator nale偶膮 do tej samej grupy kapita艂owej jest o wiele bardziej bezpieczny – zaznacza Turek.

Szcz臋艣liwi ci inwestorzy, kt贸rzy strac膮 dopiero po wybudowaniu budynku. Najwi臋ksi pechowcy zostan膮 bez pieni臋dzy i z dziur膮 w ziemi. I ju偶 s膮 takie przypadki. Przyk艂adem s膮 4 Kolory we W艂adys艂awowie. Inwestycja nie zosta艂a uko艅czona. „Szansa powodzenia inwestycji jest oczywista鈥 鈥 reklamowa艂 si臋 deweloper. Kilkaset os贸b wy艂o偶y艂o po 250 tys. z艂, by ruszy膰 z projektem. Inwestycja nie zosta艂a doko艅czona, hotel niszczeje, sp贸艂ka od wielu lat jest za to w likwidacji. Ludzie o pieni膮dze walcz膮 w s膮dach.

Bartosz Turek ostrzega, 偶e dopiero za kilka lat na wierzch zaczn膮 wychodzi膰 afery z dzi艣. O ile budowa b臋dzie si臋 posuwa膰, nikt nie nabierze podejrze艅, 偶e siedzi na minie.

1 opinia dla Ryzykowne condohotele. Inwestorzy mog膮 siedzie膰 na minie馃挜馃挜, kt贸ra wybuchnie dopiero za kilka lat

  1. Schneider Piotr

    PIOTR SCHNEIDER
    +90 533-821-72-63 WhatsApp-Telegram-Signal-Viber-Messenger
    +48 616-243-758
    CYPR POLSKI PRAWNIK – https://www.piotrschneider.com/
    OFERTA NIERUCHOMO艢CI – https://domnacyprze.com/
    Godziny pracy:
    Poniedzia艂ek 鈥 Sobota
    w godzinach od 9.00 do 18.00

Dodaj opini臋

Tw贸j adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola s膮 oznaczone *

INFOLINIA PL